Il condominio

Assemblea

Convocazione assemblea

Delibere nulle e annullabili

Numero di presenze necessarie per l'assemblea

Validità della votazione

Amministratore

Regolamento di condominio

Parti comuni

Spese condominiali

Assemblea

Attraverso l’assemblea il condomino può influire sulle decisioni che riguardano la gestione del condominio (ordinaria amministrazione, delibere su liti tra condomini o con altri, opere di manutenzione straordinaria, ecc.).

L’assemblea prende le sue decisioni attraverso delibere.

Affinché le delibere siano valide, l'assemblea deve essere correttamente convocata e costituita.

Convocazione assemblea

Innanzitutto l’assemblea deve essere convocata una volta all’anno. I condomini devono aver ricevuto dall’amministrazione l’invito di convocazione con data, ora, luogo e argomenti da trattare, almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione.

Questa è la prima regola perché la convocazione sia valida. Se non è specificato l’ordine del giorno oppure se durante l’assemblea viene presa una decisione su un argomento non previsto, la delibera dell’assemblea può essere annullata.

Delibere nulle e annullabili

Le delibere dell’assemblea possono essere nulle o annullabili.

La nullità può essere fatta valere in giudizio in ogni momento. L’annullamento, invece, deve essere chiesto al Tribunale entro 30 giorni dalla data dell’assemblea per i condomini discordi e dalla comunicazione della delibera per gli assenti.

Sono annullabili le delibere che contengono violazioni di legge o di regolamento.

Sono invece nulle solo quelle che violano le norme sulla convocazione, costituzione e votazione in assemblea.

Numero di presenze necessarie per l'assemblea

Di solito, la prima convocazione è una formalità, il numero delle persone necessarie è troppo alto e non viene mai raggiunto (i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio); in seconda convocazione, deve essere rappresentato almeno 1/3 del valore dell’edificio ed essere presente 1/3 dei condomini.

Validità della votazione

Le delibere sono approvate per votazione e sono valide solo se l’assemblea è correttamente costituita e sono rispettate le maggioranze.

Amministratore

Agisce come rappresentante del condominio e fa eseguire le decisioni che i condomini hanno preso in assemblea.

Per svolgere il ruolo di amministratore non sono richiesti dalla legge particolari requisiti o competenze professionali ed attualmente non è necessaria l’iscrizione a un albo.

La legge parla di un non meglio specificato registro su cui annotare la nomina e la cessazione dell’amministratore.

L’amministratore è nominato dall’assemblea.

La nomina è obbligatoria se i condomini sono più di quattro. L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall’assemblea.

Regolamento di condominio

Si tratta di norme interne che disciplinano l’organizzazione della vita di condominio, gli aspetti più importanti della gestione e dell’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela e il decoro dell’edificio.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio che deve essere approvato in assemblea dalla metà + 1 dei condomini intervenuti all’assemblea e la metà del valore dell’edificio in millesimi e, successivamente trascritto in un registro.

Bisogna distinguere poi tra regolamento contrattuale e assembleare.

Il regolamento contrattuale è quello redatto da un unico proprietario prima della vendita degli appartamenti.

Stabilisce di solito: i millesimi di proprietà e la ripartizione delle spese; varie norme sull’uso delle parti comuni o norme che limitano il diritto di proprietà sulle cose private. Per cambiare una regola che non modifica la proprietà individuale dei singoli condomini. Quando invece si modificano i diritti del singolo condomino è necessario il consenso di tutti i condomini.

Il regolamento assembleare stabilisce come usare le parti comuni. Esso è approvato dai condomini con i voti della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti 1/2 del valore dell’edificio. Può essere modificato in assemblea con la stessa maggioranza.

Parti comuni

L’art. 1117 del codice civile è chiaro in proposito: le parti comuni sono quelle che appartengono a tutti i condomini.

In pratica, ciascun condomino è proprietario non solo del proprio appartamento, ma anche di una parte del suolo sul quale sorge l’edificio, di una parte di scale, di fognature, ecc.

E’ importante tenere presente questa regola generale: sono vietate in un condominio tutte le innovazioni che possano pregiudicare la stabilità e la sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Su questo terreno nascono molte liti e problemi tra condomini e con l’amministratore.

Spese condominiali

La comproprietà di alcune parti dell’edificio comporta per i condomini una serie di diritti e doveri, in proporzione al valore delle quote in millesimi dei loro rispettivi appartamenti (codice civile art. 1123/1126)