La registrazione dei contratti

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO O DI LOCAZIONE

La legge esige che il contratto d'affitto (o locazione) venga registrato all'Ufficio del Registro entro 20 giorni dal momento in cui viene concluso.

E' sempre bene farlo, per premunirsi nel caso sia necessario dimostrare l'esistenza del contratto.
Può capitare, per esempio, che il proprietario firmi un contratto con due persone diverse per lo stesso immobile: in questo caso non prevale quello concluso prima, ma quello che è stato registrato per primo.
La registrazione è sempre obbligatoria qualora il contratto debba essere esibito davanti al giudice, in caso di controversia di qualunque tipo tra proprietario e inquilino.

Solo la registrazione prova incontestabilmente, non solo tra le parti (per le quali conta la data in cui il contratto è stato concluso), ma soprattutto davanti ad altri, l'esistenza del contratto, la data e il contenuto.

Chi paga e quanto?

Per la registrazione, vanno presentati all'Ufficio del Registro l'originale del contratto e almeno 1 copia (2 se entrambe le parti vogliono averne una), tutti con bollo da Euro14,62 ogni 4 facciate. Perciò, se il contratto è di 6 facciate, ci vorranno 2 marche da bollo, se supera le 8 ne occorreranno 3 e così via. L'Ufficio del Registro trattiene l'originale e restituisce la copia timbrata a chi ha chiesto la registrazione.

In questo modo, su domanda delle parti, sarà in grado di rilasciare in qualunque momento una copia del contratto depositato "conforme all'originale".

Al momento della registrazione si paga anche l'imposta di registro, pari al 2% del canone per anno (o frazione di anno), che va pagata ogni anno, per tutta la durata del contratto.

Il primo anno, il minimo da pagare è di Euro 51,65, anche se il 2% del canone è inferiore a questa cifra.

Per i successivi va pagato sempre il 2%, anche se inferiore d Euro 51,65.

L'imposta va pagata anche se il contratto d'affitto termina prima della scadenza, viene ceduto ad altri o prorogato.

Nel primo caso bisogna ancora pagare all'Ufficio del Registro una tassa fissa di Euro 51,65, negli altri due ancora il 2% del valore del contratto.

La legge dice che la spesa va ripartita in eguale misura tra le due parti, ma l'Ufficio del Registro può pretendere il pagamento dell'intera imposta da uno solo dei due (che poi potrà rivalersi sull'altro per recuperare il 50%).

C'è una sola eccezione: il privato è tenuto a pagare l'intera imposta quando lo Stato (vale a dire un'amministrazione pubblica, per esempio il Comune, la Regione ...) è controparte nel contratto d'affitto.

Se il tempo è denaro, è bene mettere nel conto anche una mattina da spendere all'Ufficio del Registro, sempre che ci si vada già muniti di tutto ciò che occorre: originale del contratto e almeno una copia (dove compaiono tutti i dati anagrafici corretti delle persone coinvolte), marche da bollo necessarie e, naturalmente, il denaro occorrente per pagare l'imposta.

Allegati

E' possibile allegare alla richiesta di registrazione qualunque documento utile.

In alcuni casi, può essere consigliabile allegare una piantina della casa, su cui va posta una marca da bollo da Euro 0,52, oppure, se si tratta di un appartamento ammobiliato, l'inventario dei mobili, con marca da bollo da Euro14,62.

Questi accorgimenti possono servire a evitare future liti su occupazioni abusive di garage o cantine, per esempio, o a provare con certezza la proprietà dei mobili, nel malaugurato caso che l'inquilino debba subire un pignoramento.

Pesanti le sanzioni

Nella pratica, succede spesso che non venga rispettato l'obbligo di registrare il contratto d'affitto (o locazione).

Molti proprietari cercano così d'evitare di denunciare nella dichiarazione dei redditi il canone percepito, per eludere le imposte e non esporsi al controllo del fisco.

Anche l'inquilino, a volte, di fronte a uno sconto sul canone e al fatto che ciò gli consente di non pagare il 50% di imposta che gli spetta, rinuncia a registrare il contratto.

Ma questo comportamento prevede multe decisamente salate.

Il contratto, infatti, deve essere tassativamente registrato entro 20 giorni dalla data in cui è stato concluso.

In caso contrario, ecco cosa può succedere in seguito ad un accertamento.

- Se non si registra affatto il contratto, si rischia di pagare da 1 a 3 volte l'ammontare dell'imposta: la cifra viene calcolata, a discrezione dell'Ufficio del Registro, tenendo conto del danno eventualmente causato, dell'importo dell'imposta evasa, del fatto che si tratti di privati o di società, di dolo o di ignoranza.

L'Ufficio del Registro può contestare fino a 5 anni precedenti l'accertamento.

- Se il contratto viene registrato in ritardo, la multa è ugualmente pari a una somma che va da 1 a 3 volte l'ammontare dell'imposta. Se il ritardo però non supera i 10 giorni (il contratto viene cioè registrato non più di 30 giorni dopo essere stato concluso), la multa è ridotta di 1/4.

- Se si registra il contratto per una cifra inferiore a quella pattuita, la multa va da 4 a 8 volte l'imposta.

Accertata l'infrazione, giunge a casa l'avviso di liquidazione, dopodichè si hanno 60 giorni per pagare.

Se non si rispetta questo termine, seguirà un'ingiunzione di pagamento con soprattassa del 20% da saldare entro 30 giorni.

Nel caso non si paghi ancora, segue il pignoramento.